С 2027 года в Молдове вступают в силу новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Владельцам единственного жилья упростят получение налогового освобождения, а расходы на ремонт разрешат учитывать при расчете налогооблагаемого дохода. Однако одновременно государство отменяет действующий механизм, при котором налогом облагается только половина прироста капитала. В результате для одних собственников продажа недвижимости станет выгоднее, а для других налоговая нагрузка может увеличиться вдвое. Изменения закреплены в Законе №247 от 22 октября 2026 года.

В Молдове налог при продаже недвижимости взимается не со всей суммы сделки, а с положительной разницы между стоимостью продажи и налоговой стоимостью имущества. До конца 2026 года в налогооблагаемый доход включается только 50% прироста капитала, к которым применяется ставка подоходного налога 12%. Таким образом, фактическая налоговая нагрузка составляет 6% прироста.

Например, если квартира была приобретена за 600 тыс. леев, а продана за 1 млн леев, прирост капитала составляет 400 тыс. леев, а налог - 24 тыс. леев. При этом продажа основного жилья освобождается от налогообложения при соблюдении установленных законом условий.

Именно определение основного жилья долгое время создавало сложности. Для освобождения от налога необходимо было одновременно владеть недвижимостью не менее трех лет и иметь по соответствующему адресу зарегистрированное место жительства или пребывания в течение установленного периода. Поэтому человек мог годами проживать в собственной квартире, но из-за отсутствия регистрации по этому адресу лишиться налоговой льготы.

С 1 января 2027 года критерии изменятся. Освобождение будет доступно при выполнении одного из двух альтернативных условий: жилье использовалось как зарегистрированное место проживания в течение установленного трехлетнего периода либо являлось единственным жильем собственника на протяжении последних трех лет до продажи. Это позволит устранить ситуации, когда отсутствие регистрации по адресу препятствовало освобождению от налога.

Вторая проблема касается расходов на ремонт. Еще в августе 2020 года Государственная налоговая служба разъясняла, что Налоговый кодекс не предусматривает корректировку первоначальной стоимости приобретенной недвижимости на последующие инвестиции в ее улучшение. В результате налогооблагаемый прирост капитала мог превышать реальную экономическую выгоду собственника.

С 2027 года налоговую стоимость недвижимости разрешат увеличивать на сумму подтвержденных расходов на ремонт. Для этого потребуются налоговые фактуры и документы об оплате. Однако многие собственники, особенно проводившие ремонт несколько лет назад с привлечением частных мастеров, такими документами не располагают. Поэтому воспользоваться новым механизмом смогут прежде всего те, кто сохранил подтверждения расходов.

Наиболее существенное изменение касается непосредственно налоговой нагрузки. Закон №247 отменяет часть (7) статьи 40 Налогового кодекса, предусматривавшую включение в налогооблагаемый доход только половины прироста капитала. С 2027 года при сохранении ставки 12% налог будет рассчитываться со всей положительной разницы между стоимостью продажи и налоговой стоимостью имущества.

Для квартиры, приобретенной за 600 тыс. леев и проданной за 1 млн леев, налог при отсутствии освобождения и дополнительных учитываемых расходов увеличится с 24 тыс. до 48 тыс. леев. Если собственник сможет подтвердить 200 тыс. леев расходов на ремонт, налоговая база уменьшится до 200 тыс. леев, а налог составит 24 тыс. леев - столько же, сколько по прежним правилам без учета ремонта.

Таким образом, возможность учитывать ремонт не обязательно компенсирует повышение налога. Более того, новые правила не решают проблему инфляции. Недвижимость, приобретенная десять или пятнадцать лет назад, могла существенно подорожать вследствие общего роста цен. Однако при отсутствии индексации первоначальной стоимости часть номинального прироста, не отражающая реального увеличения благосостояния собственника, также попадает под налогообложение.

Повышение налога прежде всего затронет сделки с недвижимостью, не признаваемой основным жильем: вторыми квартирами, инвестиционными объектами и унаследованным имуществом, если оно не соответствует условиям освобождения. При этом для наследственной недвижимости действуют специальные правила определения налоговой стоимости. Увеличение налоговой нагрузки может повлиять на решения собственников о сроках продажи и формирование цен на рынке.

В результате реформа 2027 года объединяет два противоположных решения: более справедливый подход к определению налоговых льгот и удвоение эффективной ставки налога на прирост капитала. Для одних собственников продажа жилья станет проще и дешевле, для других - значительно дороже. Причем изменения затронут не только инвесторов, но и обычных граждан, продающих имущество, которое не соответствует критериям основного жилья. Поэтому представлять новые правила исключительно как облегчение налогового бремени было бы неправильно. // 09.11.2026 – InfoMarket